Matr. nr.: 14 BH Sædden, Guldager
Beliggende: Granly Alle 5 A - F
Foreningen af ejerlejlighedsejere i ejendommen "GRANVÆNGET"
FORENINGENS NAVN, FORMÅL, HJEMSTED:
Foreningens navn er "Ejerforeningen Granvænget". Foreningens hjemsted er Esbjerg. Foreningens formål er at administrere ejendommen matr. nr. 14 bh Sædden, Guldager, beliggende Granly Alle 5 A-F, Esbjerg, at varetage medlemmernes fælles interesse overfor tredjemand, at regulere forholdet mellem medlemmerne, herunder drage omsorg for god ro og orden i ejendommen, at sørge for at ejendommens vedligeholdelsestilstand altid er forsvarlig, at ejendommen er tilbørligt forsikret og det hele taget at repræsentere medlemmerne og træffe beslutninger for disse i fællesanliggender vedrørende ejendommen.
Til opnåelse af dette formål kan foreningen blandt andet tilslutte sig en grundejerforening eller en forening af ejerlejlighedsejere.
MEDLEMMER:
Medlemmerne af foreningen er samtlige ejendommens lejlighedsejere og kun disse. Enhver lejlighedsejer har pligt til at være medlem af foreningen. Medlemspligten indtræder ved ejerlejlighedens overtagelse. Såfremt et medlem ophører med at være ejer af en ejerlighed i ejendommen, bortfalder retten og pligten til at være medlem. Medlemspligten for et udtrædende medlem ophører dog først, når endeligt skøde til efterfølgeren er lyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Indtil da hæfter såvel det indtrædende som det udtrædende medlem solidarisk overfor foreningen.
Det indtrædende medlem får ved sin indtræden anpartsvis andel i foreningens eventuelle formue efter fordelingstal.
Meddelelse om ejerlejlighedens overdragelse skal senest 3 uger efter handlens afslutning fremsendes til foreningens administrator.
Rettigheder og forpligtelser er fordelt mellem medlemmerne i overensstemmelse med de i omstående fortegnelse anførte fordelingstal.
BENYTTELSE OG HUSORDEN:
Enhver lejlighedsejer er forpligtet til at udøve sin medbestemmelsesret til de fælles bygningsdele, installationer, anlæg og indretninger på hensynsfuld og forsvarlig måde. Ejeren og de personer, der har ophold i hans lejlighed, må nøje efterkomme de af bestyrelsen fastsatte ordensregler, der fastsættes i form af husorden.
Husdyr må holdes i lejligheden, såfremt de ikke er til gene for beboerne. påtaleretten tilkommer ejerforeningen.
Medlemmerne må ikke drive erhverv fra ejerlejlighederne, medmindre sådan erhvervsudøvelse er godkendt af foreningens bestyrelse.
UDLEJNING:
Fremleje af enkelte værelser må ikke ske i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed, end der er værelser i denne, og lejligheden må ikke få karakter af klublejlighed.
I tilfælde af udlejning af en ejerlejlighed som helhed har foreningen overfor lejeren samme beføjelser med hensyn til håndhævelse af de lejeren på hvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den pågældende husorden, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart overfor lejeren, eventuelt sideløbende med lejlighedsejeren, Lejeren skal gøres opmærksom på denne bestemmelse med oplysning herom i lejekontrakten, der skal forelægges bestyrelsen, ligesom lejeren skal forpligte sig til at fraflytte lejemålet med 3 måneders varsel i tilfælde af, at ejerlejligheden på grund af ejerens misligholdelse ved en tvangsauktion overtages af en køber eller af en ufyldestgjort panthaver. Lejeaftalen skal indgås på den til enhver tid gældende standardlejekontrakt.
En ejerlejlighed kan ikke udlejes uden samtykke fra foreningen af ejerlighedsejere ved dennes bestyrelse. Tilladelse til udlejning kan ikke nægtes, såfremt den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden stiller bankgaranti eller anden betryggende sikkerhed for, at lejlighedens andel i fællesudgifterne vil blive betalt ved forfald og inden for den periode, for hvilken lejemålet lovligt indgås tidsbegrænset. Se dog under §4 sidste afsnit.
Såfremt en ejerlejlighed udlejes, er lejeren pligtig at betale huslejen til foreningen med frigørende virkning overfor ejeren, såfremt foreningen kræver dette. Foreningen afregner overfor ejeren, således at restance afregner forlods, og derefter afregnes løbende fællesomkostningsbidrag, medens restbeløbet afregnes til ejeren.
VEDLJGHOLDELSE:
Bestyrelsens skøn med hensyn til enhver vedligeholdelse af ejendommen er endelig og kan ikke indbringes for domstolene, jfr. dog §14.
FÆLLES VEDLIGEHOLDELSE:
Forsvarlig udvendig vedligeholdelse foranstaltes og betales af foreningen. Vedligeholdelsen omfatter ydremurer, ydersiden af vinduesrammer og karme, ydersiden af altandøre, hoveddøre, trappeopgange, alle fælles arealer og haveanlæg samt anlæg i øvrigt, herunder vedligeholdelse af lejlighedens forsyningsledninger og fælles installationer uden for de enkelte lejligheder ind til disses individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder.
I forbindelse med nødvendig reparation o.I. er administrator/vicevært og de af denne rekvirerede håndværkere berettiget til at opnå adgang til lejlighederne.
Det påhviler bestyrelsen til enhver tid at sørge for, at ejendommen passes og drives forsvarligt.
Garageanlægget er underkastet fælles vedligeholdelse.
EJERS VEDLIGEHOLDELSE:
Indvendig vedligeholdelse påhviler de enkelte medlemmer, hvorved bemærkes, at indvendig vedligeholdelse ikke alene omfatter tapetsering, maling m.v., men også vedligeholdelse Og fornyelse af gulve, døre og al lejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, radiatorer med ventiler, vandledninger, vandhaner, sanitetsinstallationer, gulvvarmesløjfer, kort sagt alt, hvad der er installeret indenfor lejlighedens vægge.
I det omfang ejerforeningen ikke kan eller har forsikret mod skader, der er opstået i forbindelse med rørsystemet betaler ejerforeningen for disse følgeskader. Hvis skaden er opstået på grund af ikke håndværksmæssig korrekt udført installation, har ejerforeningen regres mod den ejerlejlighedsejer, hvor skaden er opstået.
Hvis en lejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse og istandsættelse foretaget indenfor en fastsat frist. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen sætte lejligheden i stand for medlemmets regning og om fornødent søge fyldestgørelse i foreningens panteret, jfr. §11.
BYGNINGSFORANDRINGER, INSTALLATIONER M.V.:
Ejeren må ændre, modernisere og forbedre en ejerlejlighed, herunder flytte eller fjerne ikke bærende skillerum, i det omfang det ikke er til gene for medejerne. Hertil nødvendige rørgennemføringer eller lignende kan kun gennemføres med samtykke af de lejlighedsejere, der berøres heraf, dog at det på en generalforsamling kan bestemmes, at en lejlighedsejer er pligtig at finde sig i rørgennemføringer m.v., eventuelt mod erstatning for midlertidig og varig gene, og kun for så vidt hans vægring må anses for at være uden rimelig grund.
Ejeren er pligtig at indhente bygningsmyndighedernes tilladelse i alle tilfælde, hvor en sådan er påkrævet, og tilstille administrator en kopi af byggetilladelse og af byggeattest samt tegning.
Medfører arbejde, udført af en ejer i hans lejlighed, forøgelse af øvrige fællesudgifter, herunder forsikringer, påhviler det den pågældende at betale denne forøgelse.
Skulle eventuelle installationer – eventuelt sammen med øvrige lignende installationer – medføre, at en udvidelse af ejendommens fælles forsyningskanaler er påkrævet på grund af overbelastning, må ejerne betale udgifterne hertil, eventuelt sammen med de øvrige ejere, der har foretaget tilsvarende installationer, ligesom ejeren er ansvarlig for skade som følge af en eventuel overbelastning.
Som vilkår for de ovennævnte tilladelser kan bestyrelsen kræve, at der indbetales et særligt depositum eller stilles anden form for passende sikkerhed.
Etablering af gulvvarme i badeværelset skal være elvarme.
FÆLLESANTENNEANLÆG:
Udgået
MISLIGEHOLDELSE:
Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller ofte gentagen misligholdelse af sine forpligtelser overfor ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen ved generalforsamlingsbeslutning pålægge ham at fraflytte ejerlejligheden med passende varsel. Såfremt ejerens eventuelle lejer misligholder sine forpligtelser, har dette for ejeren samme konsekvens, som om misligholdelsen var udøvet af ejeren selv.
EJENDOMMENS UDGIFTER, HÆFTELSER:
For foreningens forpligtelser hæfter medlemmerne personligt, men - i det omfang det efter dansk rets regler er muligt — pro rata i forhold til lejlighedernes fordelingstal. Søgsmål vedrørende forpligtelser, som ejerforeningen har påtaget sig, skal rettes mod ejerforeningen, idet denne principalt hæfter for disse forpligtelser, mens de enkelte medlemmer af foreningen kun hæfter subsidiært.
FÆLLES UDGIFTER:
Til dækning af ejendommens fælles udgifter indbetaler medlemmerne til foreningen et periodisk bidrag i forhold til de tinglyste fordelingstal. Bidraget størrelse fastsættes af bestyrelsen på grundlag af et denne hvert år, jfr. §15, udarbejdet budget over foreningens forventede udgifter. I tilfælde af store uforudsete udgifter skal bestyrelsen være berettiget til at opkræve ekstraordinære bidrag. Det Ordinære bidrag erlægges månedsvis eller kvartalsvis forud efter bestyrelsens bestemmelser.
Foreningens kontante midler — bortset for kassebeholdning af en sådan størrelse, som er nødvendig i forbindelse med den daglige drift — skal være anbragt på en konto i anerkendt pengeinstitut.
VARME- OG ELUDGIFTER:
Vedligeholdelse og fornyelse af fælles vand -, varme- og el-anlæg henføres under fælles vedligeholdelse, jfr. §6. Forbrug af varme og elektricitet afregnes efter målerudvisende.
GENERALFORSAMLING:
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
Adgang til generalforsamlingen har foreningens medlemmer med ledsager samt administrator eller dennes repræsentanter og revisor.
Beslutning på generalforsamlingen træffes ved simpelt stemmeflertal efter fordelingstal.
Stemmeretten kan udøves af et medlem eller en af medlemmet skriftligt befuldmægtiget.
En befuldmægtiget kan højst stemme i henhold til 2 fuldmagter.
Til beslutning om ændring af fælles bestanddele og tilbehør eller Om salg af væsentlige dele af disse eller ændringer i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede efter fordelingstal stemmer herfor. Er 2/3 af de stemmeberettigede ikke til stede på generalforsamlingen, men forslaget vedtages med 2/3 af de tilstedeværende stemmer, afholdes en ny generalforsamling inden 14 dage, og på denne kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer uden hensyn til, hvor mange der har givet møde. Ændringer af fordelingstal kræver fuldstændig enighed mellem samtlige medlemmer af ejerforeningen.
Hvert år inden udgangen af maj måned afholdes ordinær generalforsamling med følgende dagsorden:
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, eller når det til behandling af et opgivet emne begæres af mindst 74 af ejerforeningens medlemmer efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
Generalforsamlingen indkaldes ved brev af bestyrelsen med mindst 8 dages varsel.
Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen, Forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen Og med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling skal følge det reviderede regnskab samt budget for næste regnskabsår.
Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne, derunder bestyrelsens beslutninger, behandlet på generalforsamlingen.
Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling være indgivet senest den 1. marts.
I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning af forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
FORENINGENS BESTYRELSE:
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3-5 medlemmer. Valgbare er kun foreningens medlemmer. Bestyrelsen afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ned under 3, supplerer bestyrelsen sig selv indtil næste generalforsamling.
Bestyrelsen vælger selv sin formand.
Ved forretningsorden kan bestyrelsen træffe bestemmelse om udførelsen af sit hverv.
Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.
Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fællesanliggender. Den drager således omsorg for ejendommens varme-, vand- Og elforsyning, renholdelse, vedligeholdelse, fornyelser, samt tegning af forsikringer, ligesom den fordeler udgifterne på de enkelte lejligheder. Bestyrelsen kan ansætte fornødent medhjælp til udøvelsen af ovenstående funktioner.
Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget og føres forsvarligt regnskab over de på fællesregnskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fællesudgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den. 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse på en generalforsamling.
Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner besty relsesansvarsforsikring.
Bestyrelsen indkaldes, hvis et af bestyrelsesmedlemmerne forlanger det. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, hvis 3 medlemmer er til stede, for så vidt den består af 4 eller 5 medlemmer, og når 2 medlemmer er til stede, hvis den består af 3 medlemmer.
Suppleanter indkaldes Som beslutningsdygtige ved bestyrelsesmøder, såfremt der er mindre end 3 bestyrelsesmedlemmer til stede.
Står stemmerne lige, er formandens stemme afgørende. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning af forhandlingerne. Beretningen underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. Ejerforeningen tegnes af 2 medlemmer af bestyrelsen i forbindelse med administrator. Den samlede bestyrelse kan meddele administrator prokura.
ADMINISTRATOR:
Bestyrelsen skal antage sagkyndig bistand, der som administrator skal varetage ejendommens daglige drift.
Administrator kan af bestyrelsen opsiges med 6 måneders varsel til fratræden ved et regnskabsårs udløb. Opsigelsen kan af administrator indbringes for en generalforsamling.
REVISOR:
Ejerforeningens regnskab revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor, der vælges på generalforsamlingen.
Revisoren afgår hvert år, men genvalg kan finde sted.
VICEVÆRT:
VEDLIGEHOLDELSESFOND (GRUNDFOND):
Når det begæres af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. Af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil Opsparingens størrelse svarer til det Seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over fonden.
Beslutning om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindelig stemmeflerhed efter fordelingstal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.
REGNSKAB:
Foreningens regnskab løber fra den 1. januar til den 31. december.
Foranstående vedtægter begæres tinglyst servitutstiftende på samtlige de ejerforeningen omfattende ejerlejligheder jfr. nedenfor. Vedtægterne respekterer nuværende tinglyste servitutter og pantehæftelser.
Foranstående vedtægter for Ejerforeningen Granvænget er vedtaget på generalforsamlingen den 21. marts 1990 med de i vedtægterne den 30.4.1975 fornødne majoritet.
Samtidig begæres vedtægterne aflyst af tingbogen på nær den pantstiftende bestemmelse i §11 stk. 2, der således fortsat er tinglyst med følgende ordlyd:
"Til sikkerhed for medlemmernes bidrag og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen matte få mod et medlem, herunder krav i forbindelse med et medlems misligholdelse, vil nærværende vedtægter være at tinglyse som pantstiftende for kr. 25.000,00 på hver enkelt lejlighed. Beløbet respekterer til enhver tid både almindelig og særlig realkredit samt de private midler, der hviler på ejerlejligheden ved det første skødes tinglysning." Nedenstående, der er dirigent på generalforsamlingen den 21. marts 1990 bekræfter herved ovenstående.